Quelle est la différence entre un acte de cautionnement simple et un acte de cautionnement solidaire ? Quelles mentions doivent obligatoirement figurer dans un acte de cautionnement pour être juridiquement valable ? Dans quelles situations l’acte de cautionnement prend-il fin automatiquement ?

L’acte de cautionnement constitue un document fondamental en matière de location immobilière. Il formalise l’engagement d’une personne, appelée caution, à payer les dettes locatives du locataire si celui-ci ne peut honorer ses obligations. Ce mécanisme sécurise le propriétaire contre les risques d’impayés et renforce la viabilité financière du projet locatif.

Deux formes de cautionnement existent : la caution simple et la caution solidaire. La première protège le bailleur, or elle impose au propriétaire de d’abord poursuivre le locataire avant de réclamer à la caution. La seconde offre davantage de garanties puisque le propriétaire peut interpeller directement la caution dès le premier loyer impayé.

L’acte doit être établi par écrit et signé par la caution. Il énumère les obligations que le garant accepte d’assumer. Les dettes locatives couvertes incluent notamment les loyers, les charges locatives ainsi que les frais liés aux dégradations du bien. La durée de l’engagement varie selon les mentions figurant dans l’acte. Sans précision contractuelle, la caution peut résilier son engagement librement. Enfin, noter que certains propriétaires optent pour des solutions alternatives comme la garantie Visale, qui offre une caution gratuite aux locataires éligibles.

Dans un acte de cautionnement immobilier conclu au profit d’une banque, quel est l’élément le plus déterminant pour apprécier l’« engagement disproportionné » de la caution au sens du Code de la consommation ?

• A – Le montant global du prêt immobilier consenti à l’emprunteur
• B – Le lien de parenté entre la caution et l’emprunteur
• C – La capacité financière réelle de la caution au moment de la signature
• D – Le fait que la caution ait signé l’acte devant notaire

Réponse : C – La capacité financière réelle de la caution au moment de la signature

La capacité financière réelle de la caution au moment de la signature est l’élément décisif. Le juge va comparer les revenus, les charges, les autres engagements financiers et le patrimoine de la caution avec l’étendue de la garantie qu’elle donne dans l’acte de cautionnement immobilier. Si l’engagement apparaît manifestement excessif par rapport à ses moyens, on parle de disproportion. Dans ce cas, la caution peut invoquer cette disproportion pour limiter ou faire écarter sa mise en jeu. Ce contrôle protège les particuliers contre des engagements qu’ils ne sont pas raisonnablement en mesure d’assumer, même s’ils ont signé le contrat.