Comment marche la défiscalisation Censi-Bouvard ? Pourquoi défiscaliser en Censi-Bouvard ? Le dispositif Censi-Bouvard est-il intéressant ?

Le dispositif Censi-Bouvard constituait une excellente opportunité de défiscalisation pour les investisseurs immobiliers. Ce mécanisme fiscal permettait de réduire son impôt sur le revenu de 11% du prix d’achat hors taxes, et cette réduction se déroulait sur neuf ans. L’investissement était plafonné à 300 000 euros par an, ce qui donnait lieu à une économie maximale de 33 000 euros.

L’autre grand avantage résidait dans la récupération de la TVA, soit 20% du montant du bien. Les logements concernés devaient être neufs, en l’état futur d’achèvement ou rénovés depuis au moins quinze ans, et destinés à la location meublée au sein de résidences services : résidences étudiantes, foyers pour personnes âgées ou handicapées.

Bien que le dispositif ait pris fin en décembre 2022, il reste une référence importante pour comprendre l’histoire des défiscalisations immobilières en France, car il combinait efficacité fiscale et gestion déléguée.

Un investisseur souhaite réduire son impôt sur le revenu tout en préparant sa retraite. Dans quel cas le dispositif Censi-Bouvard est-il le plus adapté ?

• A – Il achète des parts de SCPI de rendement détenues dans une assurance-vie.
• B – Il achète un logement neuf en résidence services (étudiante, affaires, senior, EHPAD) et le loue meublé via un bail commercial.
• C – Il achète un terrain constructible qu’il prévoit de revendre avec une plus-value à court terme.
• D – Il achète un appartement ancien qu’il loue en nu comme résidence principale du locataire.

Réponse : B – Il achète un logement neuf en résidence services (étudiante, affaires, senior, EHPAD) et le loue meublé via un bail commercial.
Cette réponse est la bonne car elle correspond au cœur du dispositif Censi-Bouvard : un investissement dans un logement meublé en résidence services, généralement neuf ou en état futur d’achèvement, exploité par un gestionnaire professionnel dans le cadre d’un bail commercial. Dans ce montage, l’investisseur devient loueur en meublé non professionnel (LMNP) et perçoit des loyers garantis par le bail, tout en profitant d’une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années, calculée sur une partie du prix de revient du bien, dans la limite de plafonds fixés par la loi.

Cette solution est particulièrement adaptée à un investisseur qui souhaite réduire son impôt tout en se constituant un complément de revenus pour la retraite. Le gestionnaire s’occupe de la gestion quotidienne (location, entretien, remplissage de la résidence), ce qui en fait un placement relativement « clé en main ». C’est donc la réponse qui décrit le mieux le fonctionnement et l’objectif du dispositif Censi-Bouvard.