Comment estimer le loyer d’un bien immobilier ?

Si vous projetez de mettre en location votre maison ou votre appartement, vous allez avoir besoin de fixer un loyer. Mais quel est le bon prix ? Y a-t-il des lois à respecter ? Qu’est ce qui entre en compte dans le calcul d’un loyer ? Il existe plusieurs façons d’estimer ce tarif de manière réaliste, comme par exemple vous servir d’un simulateur de loyer.

Estimer son loyer via un outil en ligne

En France, le montant du loyer d’un bien immobilier se choisit librement, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’un immeuble. Cependant, si on n’a aucune idée de ce que représente un loyer réaliste et du type de locataire que l’on souhaite attirer en proposant ce tarif, on peut recourir à un outil d’estimation locative en ligne. Il suffit d’y saisir sa localisation, sa surface totale, choisir meublé ou non, le nombre de pièces, son année de construction et d’autres informations additionnelles pour obtenir un montant approximatif.

L’exception du loyer de référence à Paris

Paris déroge toutefois à cette règle, car le loyer y est encadré par une loi relative. Les bailleurs propriétaires sont obligés de fixer le montant de leurs loyers suivant un arrêté préfectoral. Ce montant est régi par un loyer de référence majoré et un minoré allant de plus ou moins du 20 % du montant du loyer de référence.

En vigueur depuis août 2015, ce loyer de référence dépend du nombre de m2 de surface habitable, de la catégorie du logement et de son secteur géographique dans la ville de Paris.

Estimer un premier loyer

Quoi qu’il en soit, Paris ou pas, il faut toujours se baser sur les prix du marché et les qualités des biens proposés pour pouvoir fixer le bon tarif. Référez-vous d’abord à ces prix de marché, comme un bien similaire au vôtre avant de vous décider.

Analysez plus en détail les qualités de votre bien avant d’opter pour tel ou tel montant. Quelle est sa surface habitable ? Combien de pièces comporte-t-il ? Est-il bien éclairé par la lumière naturelle ? Est-il proche de commerces ou transports ? Y a-t-il un garage, ou une place de parking ? Ses finitions en général sont-elles de qualité ?

Faites de même pour l’étage auquel votre appartement se situe, si l’immeuble dispose d’un ascenseur, s’il est meublé, etc., car ce sont autant de critères qui peuvent faire varier son loyer.

Un loyer ni trop haut, ni trop bas

Faites attention à ne pas fixer votre loyer trop bas parce que vous craignez de ne pas trouver de locataire. Comme il s’agit d’un investissement locatif, il importe de le rendre rentable une fois les divers frais relatifs payés. S’il est trop faible, vous pourriez avoir du mal à le réajuster par la suite.

Procéder dans le sens contraire, avec un montant trop haut, est tout aussi déconseillé. En affichant un loyer fixé au-dessus du montant du marché, vous ferez fuir les potentiels locataires. Les périodes de vacances locatives peuvent ainsi s’étendre, risquant également de réduire la rentabilité de votre bien immobilier.

L’estimation du loyer en cas de relocation

S’il s’agit d’une relocation, la fixation des loyers est libre, sauf pour les 28 agglomérations concernées par un autre encadrement des loyers. En zone tendue, le loyer étant déjà fixé avec le précédent occupant, il ne vous est pas possible de le faire augmenter sauf pour quelques exceptions.